法院拍卖房有哪些流程和注意事项？ _淘宝网司法拍卖平台

如今法拍房已经被越来越多的人接受，但是真正能了解法拍房的朋友却不是很多，我们就带着各位一起来认识法拍房以及其中的种种玩法。
首先说说为什么要买法拍房，法拍房相对二手房有哪些优势？这主要集中在价格优势。
法院在处置被执行人名下不动产时，因为申请人从诉讼到执行的周期较长，所以会考虑到要将执行的标的快速的变现。执行法官会与指定评估机构沟通，评估价格会低于市场价格，以便尽快清偿完结案子。按照规定一拍的起拍价按规定不得低于评估价的30%，二拍的起拍价不得低于一拍价格的80%（最低相当于评估价的56%），变卖的起拍价与二拍的起拍价相同。由此可见，算上低于市场价的评估值，有些房源最低价格已经是市场价的一半了。
【法院拍卖房有哪些流程和注意事项？】知道了优势，那么就得知道去哪里购买。目前我国能合法进行网络拍卖的线上平台主要有：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购和北京产权交易所，其中房源最多的平台是淘宝网的阿里司法拍卖和京东网的京东司法拍卖。
就这两个平台而言，首推淘宝网的阿里司法拍卖，因为其流程、第三方尽调、过户服务等相对成熟，法院入驻资源多，但缺点是品牌号召力过大，导致投资者偏多，竞争大，捡漏机会相对减少；其次是京东网的京东司法拍卖，虽然其热门区域标的物偏少，比如浙江基本没什么房源，但其优势在于拍卖标的跟阿里不重叠，竞争激烈程度相对较低。
我们曾在之前的文章中提到，参与法拍房的购买，一定要熟悉整个拍卖流程：
1.拍卖咨询：看中房屋后，首先要做的就是咨询房屋基本信息，比如是否限购，是否可以贷款等等，尽量提前做好评估价和起拍价的分析，以及同小区甚至同户型近期二手实际成交价对比等。
2.实地尽调：实地看房是很重要的一环，不仅可以了解房屋与拍卖公告图片是否一致，而且更重要的是了解是否有人租在或者被执行人占用情况，以及了解周围环境等。
3.准备资金：这个环节要确保参拍费用充足，并且对于需要贷款的，需要在开拍前和银行联系做好资格预审等准备工作。
4.参与竞拍：掌握竞价技巧，包括出价时机、出价频率等。
5.办理过户：拍卖成功后按照法院要求的最晚时机支付尾款，这就需要联络法院出具执行书和判决书，而后前往当地房管，税务等部门完成过户。如果需要办理按揭贷款的，还需要尽快处理抵押手续。
6.收房入住：过户处理完，并不意味整个流程结束了，接下来就是凭借钥匙和房产证收房，其中还需要办理物业信息登记变更，重新签署物业合同，以及水电煤过户。
说到法拍房，评论最多的就是各种坑，下面就来细说一下其中最重要的几个：
1.税费问题：不要小看税费，对税费金额的忽略，可能会导致拍中房屋的费用远远超过预算。特别是对预登记或房产证不满2年的房屋，需二次过户，税费由买受人承担，要求买方帮原来的业主缴纳第一笔1-3%不等契税办证然后再承担5.6%增值税，再转到买方名下还要缴纳1次契税，综合成本提高10%左右。
破解建议：前期做足尽调，如遇见，要么放弃，要么调整购房预算。
2.租约问题：无论是原业主为了保全资产所做的假租赁还是其他情况，除非有强烈的上涨预期，否则我们都不建议新手碰这种的房子！
破解建议：与承租方协商，可选择补贴租金提前收回房产变现或自行持有。
3.户口问题：户口上主要有两个风险，学籍和户口迁入。如果是学区房，但入学资格已经被原房主占用，这个无解。大多数城市是6年内只能进一个孩子的学籍。户口迁入的问题现在很多城市在办理完房产证后是可以到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因），“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。

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