法院拍卖房有哪些流程和注意事项？( 二 ) _淘宝网司法拍卖平台

破解建议：如果是奔着自己的孩子就读或者奔着学区投资拍这套学区房，需要从房主判决书，房屋所在地址，家庭情况，从法院，物业，派出所等多个渠道去做尽调，必要情况下可以付费找尽调机构来做判断。
4.批量破产楼盘问题：法拍房源里经常会出现一批批的开发商房产，尚未销售出去的，但是这时候需要留个心眼了，如果该小区有其他正常销售完毕并且办证了的普通住宅或者二手房，那么可以买。但是如果一批批的房子出来，并且之前购买的业主也尚未办证的，需要留个心眼，仔细看公告，法院很多情况下只管拍卖清算，交付和办证都不管你。所以如果开发商多次举债各种被抵押，尤其是土地证二押，在很多不严谨的城市都是存在的，这种房子就不要拍了，万一不能办证就得砸手里。
破解建议：同小区尽调，了解房源的真实产权情况。
5.老赖问题：法拍房的市场里总会遇到一些老赖，收房过程中清场困难的比例大概在5%左右，这时候我们常常建议先礼后兵，通常的做法如下：
A、报警：这招基本没用，但是法律程序必须要有报警记录，请记得现场录像。
B、断水电气：拿着房产证过户水电煤到自己名下变更户号，然后可以把水、电、气停了，如果有些小区暂时停不了，就需要等待欠费后交自行断了。
C、另案起诉：起诉对方非法占用，因为原来的拍卖交易结束法院就不管了，这时候需要另外起诉发起新的案件由法院介入了，这个周期过长执行力度非常缓慢需要足够耐心。
破解建议：参拍之前做好沟通协调工作。如果说以上办法都赶不走老赖，那就别碰精装修有人居住痕迹的房子，避开就好了。从投资的角度，如果占用太多个人精力，就不值得入手了。
购买法拍房除了以上注意事项外，还有一个特别重要的事情，就是资金问题。因为购房款需要在一定期限内全款支付给法院，所以就需要充足的资金保证。如果对资金有需求的朋友，也是可以申请商业贷款的，但是需要其有贷款资格，如果没有贷款资格，还有一种折中的处理方式，就是走全款再低呀的模式，这个可以咨询致享融详细解答。
以下是通常办理法拍房贷款的流程：
在房源开拍前起码10天以上提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批OK→成功拍下之后签订拍卖成交确认书→出具保证金缴纳资料→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款。
这其中基本都需要担保公司提供阶段性担保。
好了，关于法拍房的玩法就介绍到这里了，最后分享一些致享融的心得和对新手的建议：
1.租约有没有，实地看样看样解决；
2.如果法院或者执行方债权人有钥匙，表明房主已经无力霸占标的；
3.物业费有拖欠不一定是坏事，反而说明这个房源已经跑路很久；
4.次新现房便于后续出租或二手出售；
5.毛坯房的住人或者霸占的可能性基本为零；
6.竞价阶段，事先不用出价，截止前按照最低的加价标准耐心的磨，直到进入最后2-3人竞价环节可以开始适当提高单次出价金额打击对手；
7.设置好1-2档的心理价环节，一旦超过可以稍微尝试加1-2次价格，若对方执意继续抬果断放弃；
8.每年的年底是法拍出手良机，年底资金普遍紧张可以有效减少竞争者，越是临近春节越是容易捡漏；
9.选择投资城市一般可以参考：80～150万选潜力地级市及弱二线三线省会；150～500万选强二线以上省会如成都、重庆、杭州、武汉、郑州等；500万以上选择北上广深等一线城市。

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