瑞安王红：办公领域的城市更新，从“为工作”到“为人”( 二 ) 王红|领域|天地|工作|商业|写字

“瑞虹企业天地的建成为瑞虹区域导入了更多的产业聚集与产业活力，经过20多年的发展，整个瑞虹区域已是一个集办公、商业、住宅于一体的大社区，也让这个区域发生了翻天覆地的变化，不仅有红遍上海的品质住宅、北上海的地标级商业，也有甲A级的商务办公空间。 ”
王红表示，这一改变同时也迎合了办公发展的趋势，首先是轨道交通的发展正在削弱传统商务区的优势，其次灵活与便利成为趋势，瑞虹新城部分居住群体本身就是企业的负责人，他们希望在家门口办公，这是城市效率的进一步体现。
办公空间的注入，让这个内环内最大的生活区有了更多生活方式的可能性，将简?雅各布斯“城市功能多样性”和“基本功用混合”的理论付诸实践，诠释“新城”的意义。
观念的“更新”更重要
在2021澎湃城市更新大会圆桌对话环节，相关专家提到，上海现在楼龄超过20年的办公室大概有100万平方米，这些楼都面临大幅度更新的压力。
改革开放之后，一二线城市于1990年代纷纷开启了甲级写字楼的建设，经过二三十年的时光冲洗，许多地标级写字楼步入更新周期，淮海路东段最早崛起的瑞安广场便是其中之一。回顾“初代”写字楼的更新历程，王红表示，让她印象最深刻的是观念转变。
对于国内最早涌现的甲级写字楼，人们常用“老”甚至“老旧”形容这些昔日的城市地标，在一次和美国团队的交流中，美国同行纠正了王红的看法——这些楼宇traditional（传统）、classic（经典），但绝不old（老）。
美国第一轮摩天大楼建造高潮发生于1920年代前后，诸如伍尔沃斯大楼等知名大楼楼龄已超过百年，以百年的时间维度来看待，国内初代写字楼还未及而立。
“相比技术来说更重要的难题是观念的改变。过去市场将这些物业视作风烛残年，更新的信心和动力都不强，往往选择修修补补又三年的更新方式，因为这种操作，似乎可以将重装升级造成的租金损失压缩到最小。 ”王红认为，城市发展是一个非常漫长的过程，而我们也一直强调以传承几十年甚至上百年的理念来打造一个项目。 “不应把初代写字楼当作一个老人来对待，从建筑年龄来说，他们是非常年轻的生命体。 ”
荷兰海牙的Rijnstraat 8就是建造于1990年代初的办公大楼，作为荷兰政府新房地产战略第一次大规模落地的项目， Rijnstraat 8于2016年底完成了大规模改造：巨大的玻璃立面使建筑与城市相连，拓宽的人行道作为公共广场，开放式的平面布局揭示了建筑内部的功能，一条新的走道贯穿了整座建筑，在方便人们辨认方向的同时为每层楼带来了城市的视野……
王红认为，诸如此类的案例有助于人们转变观念，以更切实的方式对待每一座建筑，体现城市更新的价值与可持续发展的意义。
为办公中的人而生
2018年，紧邻瑞安广场的新天地广场改造完成，与同属太平桥地块的新天地、湖滨道购物中心等潮流地标连缀呼应，联手撑起城市之心的潮流生活，再度成为淮海路的时髦旗帜。
也是在这一年，曾经荣膺白玉兰奖和鲁班奖的瑞安广场完成大堂改造，谈及“90”后写字楼的改造难点，王红表示，除了产品硬件条件老化、写字楼新增需求与原有产品硬件改造的不匹配之外，存量写字楼中仍有大量的租户在，如何平衡原有租户体验与推荐改造，也是更新改造的痛点。
“1997年的甲级写字楼，跟现在的超甲级写字楼之间有硬件上的差异。比如现在普遍使用的架空地板是在2003年左右开始使用的，比如以前层高普遍在2 .6米左右，而现在基本上达到2.8-3米。 ”

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