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来 源 | 楼市黄大大（HouseLeader）

作 者 | 夏虫
这个7月 ， 所有北京家长的聊天群都被一条信息刷了屏了——“9月秋季开学后 ， 义务教育阶段的校长、老师轮岗 ， 将会开始全市推广 。 ”几乎同时 ， 两千多公里外的深圳家长们也陷入了一轮信息大震动 。 刚刚通过的《深圳经济特区社会建设条例》 ， 明确未来深圳将会在义务教育阶段推行“大学区制 教师交流制度” 。 一南一北 ， 中国两大一线城市同时对学区房出手了？学区房的泡沫 ， 马上要走向破灭？别着急 。 学区房改革这么多年 ， 一顿操作猛如虎 ， 最后房价如何：依旧原地杵 。 学区房是中国楼市的一个典型样本 ， 生动诠释了什么叫做 ， 你大爷还是你大爷 。 北京是学区房改革的先行者 ， 但也最早尝到了一种滋味：改了个寂寞 。 2021年7月 ， 北京西城区教委发了一个通知 ， 宣布：“去年7月31日以后买房的家庭 ， 全部以多校划片的方式入学 。 ”多校划片 ， 就是一个小区对应多个学校 ， 打破了“一个萝卜一个坑”的学区房确定性 。 这一招 ， 也被称为学区房改革的“大杀招” 。 果不其然 ， 消息一出 ， 北京西城最好的三个学区：金融街、德胜、月坛三个片区的家长都慌了 ， 纷纷上街抗议申诉 。 西城部分学区房 ， 尤其是老破小的价格应声下挫 。 新外大街小区一套60㎡左右 ， 建于1990年的小两居 ， 从16万降到了14万 。 学区房调剂 ， 也对海淀区的万柳学区小户型房源 ， 造成过类似的暴击——著名的中关村三小对口小区蜂鸟家园 ， 整体均价最高接近19万元/㎡ 。 但在学区房调剂后 ， 蜂鸟家园小区曾经出现11.6万元/㎡价格成交的极端个案 ， 几乎腰斩 。 彼时 ， 这个急着出手的房源仅600万就全款成交 ， 业主最少也亏了300万 。 一度冲上微博热搜 。

然而 ， 人们很快发现 ， 调剂的影响微乎其微 。 由于就近入学 ， 2021年中关村三小对应小区的学生 ， 仅仅有大约40个被调剂至其他学校 ， 大概占总数的5％左右 。 这些学生 ， 大多都由于持有房产时间较短才被调剂的 。 换句话说 ， 只要持有房产时间足够长 ， 入读的确定性非常之高 。 市场预期回稳 ， 价格也就很快恢复 。 目前 ， 蜂鸟家园小区的均价 ， 依旧稳定在17万/㎡左右 。
要知道 ， 这个小区2020年的单价 ， 还仅仅是14万/㎡啊！换句话说 ， 作为海淀核心区域的次新学区房 ， 蜂鸟家园只不过是在短短两年内 ， 从单价14万冲到19万 ， 再回调到17万 。 涨幅 ， 也已经超过了20% 。 过去两年 ， 全国能有多少资产 ， 能达到这个涨幅？多校划片 ， 还造成了一种神奇的效果：一批“老破小”学区房倒下了 ， 千千万万个学区房嗷嗷叫着 ， 站了起来——这些学区房 ， 统称“核心区的次新学区房” 。 比如 ， 西城区的30-60年楼龄的小区新外大街 ， 一套房大概跌了150万左右 。 今年上半年 ， 北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破50%的均线 ， 而对应的是：次新房则保持增长态势 ， 突破了20% 。 同样是德胜学区的学区房 ， 面积更大 ， 房龄更小 ， 产品更好的阳光丽景 ， 单价一直稳定在16-18万元区间 ， 没有出现大的价格波动 。 真正拥有居住属性的房子 ， 在学区加持下 ， 异常坚挺 。

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