城投拿了这么多地，该咋整？ _时尚生活

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自去年中旬开始，城投在全国的拿地占比就不断攀升，一路高歌猛进。
据中指研究院统计，在2022年首批次集中供地中，天津、无锡、武汉、宁波、苏州、广州、成都等城市的地方平台拿地量占比都超过了一半，在无锡、天津、苏州甚至占比超过七成。
整个上半年，有超过三分之一的的城投公司进入了拿地百强榜，表现极其强势。
不同性质企业拿地金额占比

然而，城投们拿了那么多的地，却并不是每一家都拥有充分的物业开发与运营的本事。这么大体量的土地资产，他们能吃得下吗？“扫货潮”过后，城投们的下一步应该怎么做？

城投吞地背后，机会与风险并存
看到城投大范围拿地，许多人的直观判断就是，未来城投将成为地产市场主导力量，与专业开发商同场竞争。
然而城投企业毕竟有其特殊性，大量拿地的背后，机会与风险一定是并存的。如果不能通过合适的路径来化解这些潜在风险，未来定会有部分城投公司陷入被动。
一、债务大幅上升，推高对成果实现的预期
城投相比一般房企来说，在融资方面有明显的的优势，这也是他们敢于放手拿地的底气。今年在调控政策面逐渐松动的背景下，城投债发行市场的暖意也很明显。
据媒体统计， 2022年6月我国城投债发行量达4920亿元，环比增加92%；但百强房企的融资总额只有587亿元，城投债的发行量是百强房企的8.4倍。可见各地的城投，近期都在为手中刚囤的土地加紧募资。
然而，这个优势也会同步带来潜在的债务风险。债务规模越大，对土地资产未来价值实现的预期也就越高。如果城投公司不能将预期中的开发成果充分兑现，那未来的债务压力就会逐渐显现。
二、销售端持续承压，土地价值兑现难度加大
尽管今年多地出台利好政策，为楼市打鸡血，但置业市场的热度始终未有明显起色，只能说是在缓慢回血。
在这样的市场形势中，销售端的压力还没有得到彻底缓解，这对于拿了许多土地、急于兑现价值的城投来说，是比较棘手的问题。
尤其是在非一线、强一线城市中，库存本来就消化地慢。在接下来的一至两年内，还会迎来城投项目的大规模推盘。在市场行情没有大幅上升的情况下，城市去库存的压力大部分压在了城投身上，局面不会很乐观。
三、地产开发利润下滑，城投收益预期不明朗
房地产开发行业经过这一年多的深度调整后，正在逐步回归理性化的发展模式，但随之而来的是毛利率的下滑，这已经反映在绝大多数房企去年的财报当中。
城投在此阶段深度参与到开发业务中来，其真正能获得的投资回报是比较局限的，这就对城投自身的开发运作能力、价值对线能力提出了更高的要求。
如果不能获取合理的利润汇报，那么国有资产的保值增值目标就难以达成，这是一个必须要严肃对待的问题。
四、城投亟待转型，市场化运作能力面临考验
近年来，城投企业也在面临市场化转型的问题。政府信用与城投公司之间正在逐步分离，城投未来必须拥有市场化运作地产项目的能力，包括融资、开发与运营等板块，他们得自己想办法去补足短板。
这种转型对任何一家城投都是大考，大部分城投公司并不具备房企的专业团队与能力。随着各地城投手中的土储大幅增加，他们必须立刻开始进行自我改革了。

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