72亿地王曲终人不散 出让高收益引物权争议
2007年10月21日11:45来源：《中国经营报》
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尽管自己那21平方米的小小铺位早已被夷为平地，64岁的廖永忠还是喜欢不时到红星路步行街上空空荡荡的成都百货大厦旧址跟前转悠一下 。这条位于成都市中心春熙路商圈的步行街，繁华程度不亚于著名的北京王府井大街 。
一个月前，即9月20日，当老廖听说香港财团九龙仓(0004.HK)花了72 .4亿元拍下共82亩的成百大厦及周边地块，每亩价格高达8800万元时，心里的滋味就更复杂了(拍地报道见本报9月24日A 24版《72亿拿下成都商业地王 九龙仓玩“砸钱游戏”》) 。
包括老廖在内的5位受该地块拆迁影响的商铺业主，至今未与政府部门达成拆迁协议 。“补偿款太低了，根本没有考虑我们的口岸优势 。”老廖抱怨说 。
72亿地王拆迁补偿偏低？
老廖所提到的“口岸”为成都俗语，书面说法是“位置很好的地段” 。正因为这块地是市中心数一数二的“口岸”，才惹出了一连串风波 。
早在三年半前，当香港和黄地产(0013.HK)对这个“口岸”动心时，掌管该地块的锦江区开始筹划拆迁事宜 。但和黄一心要协议拿地，而区政府考虑到国家政策压力，要走“招拍挂”渠道，双方最终未能谈拢，地块拆迁一度搁置 。
坊间亦有传言说，和黄虽未拿到该地块全部开发权，但与锦江区政府达成了一级土地开发的协议，可按土地出让收益分成，具体比例不得而知 。此说未获锦江区政府证实 。
去年8月，成都市房屋拆迁管理处发出一纸公告，同意锦江区经济适用房开发中心对上述地块进行拆迁 。后者委托四川恒中地产房地产评估有限责任公司就地块上原有住宅及商办建筑物作出评估 。结果住宅评估价为每平方米4186元~4335元之间，一楼的商业和办公物业评估价为每平方米28020元~32215元之间 。
到今年7月20日止，成都百货大厦等三家单位及周边商户，还有300多套住宅全部拆迁完毕 。两个月后，九龙仓在拍卖场上力挫和黄等数家港资同行，如愿夺得该地块，折合成交单价每亩多达8800万元，高出起拍底价每亩2000万元近四倍半 。
成都业界预测，计划三年后亮相的这座新商厦，商铺售价将突破每平方米20万元，住宅售价至少每平方米1万元以上 。距该地块不太远的东大街九龙仓新开住宅楼盘“时代豪庭”，目前售价已超过每平方米7000元，一般相信日后均价最高可达每平方米12000元 。
始终不愿接受现有拆迁补偿方案的廖永忠和其他四位商铺业主，这下更加坐不住了，虽然他们五家铺位总面积不过90余平方米 。
“所有人都知道这里是成都的黄金地段，附近的商铺卖到每平方米8万到12万元，给我们的评估价每平方米才28000多元 。”业主之一付西文女士把商铺产权证和国土证摆到了采访人员面前，“再说土地的增值收益，就算不参照每亩8800万元的成交价，按起拍价2000万元算，也要给我们相应补偿吧？”
【72亿地王曲终人不散 出让高收益引物权争议】补偿是否考虑土地增值因素？
采访人员查阅国家及成都市颁发的有关城市房屋拆迁管理条例，其中均未涉及土地增值收益问题 。
“这不等于说评估价格就不必考虑土地因素，”四川盛豪律师事务所首席合伙人杜晓东说，“房地不能分离，因此现有房屋拆迁赔偿款里应该包含土地收益 。”
但四川恒中地产房地产评估公司提供的成百地块物业评估报告有如下说明：“分户评估单价不包括土地使用权出让金和收益金蛳嗟庇诔鋈媒稹⑹找娼鸬募劭睢！?br

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