资料来源：深圳地铁2020年度社会责任报告、爱德地产研究院整理 。
如此高的利润率 ， 是因为其“轨道+TOD”模式的规模和回报极高 。 借鉴香港模式 ， 在地铁线上打造购物中心、写字楼、酒店等大型商业综合体 ， 以及在地铁空间和与其联通的独立地下空间进行开发 ， 可获得可观的升值效益 ， 而后反哺地铁建设与运营 。 目前 ， 深圳地铁每公里与地下空间接驳面积、地下空间开发体量均居行业第一 。 另一方面 ， 深铁集团在2017年宝万之争中充当白衣骑士入股万科 ， 持股27.61% 。 按万科2020年415亿净利润计算 ， 可分得的投资收益达到114亿以上 。 可见 ， 这部分来自房地产行业的投资收益也大大充实了深铁的净利润 。 近几年 ， 深铁集团旗下的深铁置业在房地产领域进一步发力 ， 在其大本营深圳逆势拿地 ， 2021年深圳第三轮土拍中179亿拿下5宗地 ， 成为最大赢家 。 深圳地铁或许也是当下房地产市场进入下半场后 ， 传统房企将面对的强力竞争者 。 3
山东高速总资产破1万亿 ， 或成公募REITs最大赢家
山东高速集团是山东省基础设施领域的国有资本投资公司 ， 资产总额突破1.1万亿 ， 是交投领域的王者 。 山东高速营收超2000亿 ， 净利润水平常年维持在7%左右 。 旗下36家全资子公司 ， 9家参股子公司 。 其中上市公司5家 ， 当前市值合计约820亿元人民币 。 图表6：2017-2021年山东高速集团总资产、营收及净利率

资料来源：山东高速集团财务等重大信息公告 ， 爱德地产研究院整理 。
山东高速主营业务是路桥施工与收费 ， 同时开展较多的物流、铁路运输、海运、国际贸易等交通设施相关业务 ， 也有小部分房地产业务 。 图表7：山东高速集团-业务结构

资料来源：全国城投协会 ， 爱德地产研究院整理 。
2022年一季度 ， 山东高速集团加速发力基建投资 ， 共完成交通基础设施建设投资200.2亿元 ， 完成季度计划的149.7% 。 去年6月我国公募REITs正式开闸 ， 首批9只公募REITs产品中 ， 高速公路产品就有2支 ， 募集金额规模分别为第一和第三 。 2022年首支公募REITs产品“华夏中国交建REIT”净筹资金额94亿 ， 成为目前市场上发行规模最大的公募REITs产品 。 作为高速集团之王 ， 山东高速有望搭上公募REITs快车道 ， 进一步盘活自身万亿资产 ， 提升ROE水平 。 4
北京国管总资产3.2万亿 ， 营收破1.1万亿 ， 成绝对王者
综合城投往往是某个城市政府直属的、以地方国有资本运营、国有股权管理为重点的大型集团公司 。 总资产规模最大的5家综合性城投就分别来自4大一线城市和四川 。 其中 ， 北京国有资本经营管理中心（简称：北京国管）凭借3.2万亿的总资产和超过1.1万亿的营收成为实力派综合性城投第一 ， 也是所有城投公司中的绝对王者 。 要知道 ， 碧桂园 ， 万科 ， 中海这三家巨型房企2021年营收之和才能达到这个量级 。 可见北京国管家大业大 ， 实力颇丰 。 图表8：五大综合性城投2021年总资产及营收规模对比

注：北京国管数据截至2020年底 。
资料来源：全国城投协会、全国银行间同业拆借中心 ， 爱德地产研究院整理 。
北京国管最终控制人为北京市国资委 ， 直接持有京东方、华润医药、北京汽车、福田汽车、京粮控股、金隅集团、北京城乡、京能清洁能源、王府井、中国电信、建工修复、冀东水泥等多家境内外上市公司股权 。 这些公司基本上都是电子科技、医药、汽车、食品、通信等行业的龙头公司 。 北京国管的营收结构来看 ， 占比较大的为制造、钢铁、商贸、电子以及房地产 。 房地产业务营收占比约12% 。 图表9：北京国管-业务结构

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