知名的房地产公司几乎都有自己的优秀物业管理队伍 。深圳几大地产巨头之间的竞争已经漫延到物业管理的输出上了 。可是大多物业公司是亏损 。《物业管理盈利模式》探讨了物业管理的最新经营趋势,帮助我们摒弃错误的思想,建立一支盈利的物业管理部队 。
一、明确物业管理定义
物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的,在公共契约里都 这样一条条款:“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好 的生活、工作环境,并尽可能地满足他们的合理要求 。
”在实际操作中,物业 管理服务按物业工程周期可分为两部分,即交付使用前后两种服务 。
(一)物业交付使用前,管理公司的服务对象是大业主,即发展商或投资商 。此阶段的服务内容包括:
1、从物业管理角度,就楼宇的结构设计和功能配置提出建议
2、制定物业管理计划包括计算管理份额
3、制定物业管理组织架构
4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划
5、制定第一年度物业管理财务预算
6、参与工程监理
7、参与设备购置
8、参与工程验收
9、拟定物业管理文本
(二)交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户,基本内容通常包括以下几方面:1、楼字及设备维修保养
2、楼字保险事宜
3、保安服务
4、清洁服务
5、绿化环境保养
6、紧急事故处理
7、处理住户投诉
8、财务管理 根据住户要求还可提供一些有偿服务,如代理租售业务、户内维修、清洁月i 送督、邮递复他商务服务等等 。
二、组织物业管理的严密架构
一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证,管理公司的 日常工作都是比较简单的 。因此,对于普通员工来说只要分工到位,职责明确就可以了,关键是协调和应变,这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验 。管理公司的组织架构通常包含以下几个部门:
1、行政部:总经理,副总经理,行政秘书,文员,电脑操作员 。
负责整个公司的统筹、协调工作;人事安排及处理投诉咨询事务 。
2、财务部:经理,会计师,出纳,采购员 。
负责财务预结算;代收管理费;制作收支平衡报告;采购 。
3、工程部:经理,电脑工程师,机电工程师,技术员 。
负责所有设备的日常操作及维护保养;处理突发事故 。
4、保安部:经理,保安员 。
负责日常保安工作;处理突发事件
5、清洁部:经理,园艺师,清洁员 。
负责公共地方之清洁工作;垃圾处理;绿化维护 。
6、业务部:经理,业务员,公关员 。
负责租售代理及其他有偿服务;公共关系维系及拓展 。
在实际运作时,可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置,如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部,如同时管理几个物业的,则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等 。
各部门人员的配置是要根据物业规模 的大小来定,通常保安部和清洁部需要人员最多 。行政部,工程部和保安部应该 有负责人24小时轮流值班以备不测 。
三、进行物业管理定位
(一)物业管理定位的考虑因素
物业管理既然成为营销的一部分,那就同样存在着定位的问题 。
在当今的房地产项目推广中,物业管理已经占据了极其重要的位置,人们既买物业又买服务的认识在迅速提高 。因此,物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增,尤其是写字楼,物业管理服务的重要性更加突出 。
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