环境:周边所表现的元素:生态、人文、地理、交通 。 一个楼盘的环境包括:绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向 。
18、价格:昂贵、便宜
1)加权比较法:在价格上及对手比较加X%或减X% , 不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;
2)盈亏平衡法
3)经验评估法:根据以往经验来测标 , 价格阻力位针对顾客来说 , 内容包括:均价、起价(作用 , 降低入市门槛、一般是低开高涨 , 只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六 , 超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有
品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格) 。
19、价格构成:
1)土地出让金:三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);
2)公共基础设施费(统称土地成本);
3)建安成本(土建成本);
4)管理成本(包括营销预算成本);
5)融资成本(利息);
6)税收费用;
7)利润;
20、销控:
内部认购:二八理论:好5%、次15%、差80%;三七理论:好10%、次20%、差70%;
公开销售:用于调节控制销售进度 , 先销次的 , 留下一部分好的 , 用于最后冲刺 。
包括:强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期 , 合理安排)、冲刺期、扫尾期 。
21、建筑品质:
1)施工方的资质;
2)图纸:设计方案 , 采光通风是否符合国家规定 , 规划、设计院进行调查 , 研究;
3)建筑材料:质量好坏 , 是否环保产品?
22、金字塔型:
小盘:一般以快打慢 , 先奇制胜 , 制造与众不同的特色;
营销手法:营销突围 , 侧翼进攻 , 通路卡位 , 最多客户消费场所 。 如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与其接触、吸引顾客、实行营销 , 节省广告费及其它费用 。
23、项目定位:了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率:
1)别墅1-0.8 , 一般是0.8; 2)高档小区2-2.5;
3)中档小区3; 4)低档小区4;
一类小区:公共基础设施布局完整 , 整个环境良好;
二类小区:公共基础设施布局完整 , 环境不良好;
三类小区:公共基础设施布局不完整 , 环境差;
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